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当前房地产市场的新特点 与律师强化法律服务的新思索

作者:所建筑房地产部 应后俊 陈益娟日期:2016年4月7日 10:33

当前房地产市场的新特点

与律师强化法律服务的新思索

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应后俊 ?陈益娟

(一)

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随着我国的经济发展进入新常态,在房地产市场似乎也出现了一种新业态。这种新业态,从担心的角度去看,与法律服务有关的,主要有三大特点:

第一,产能过剩,库存严重。

据报道及网上的资料,全国目前已有建成的空置房7.2亿平方米,以100平方米/套计算,已有空置房720万套。更需要注意的是,正在开工建设的房屋,据2015年统计,已经达到73.6亿平方米,即10倍于已建成待售的空置房,我们称之为潜在的库存。如果再加上企业和个人为了投资而购置的房屋,目前仍空置无人居住的,我们称之为隐性的库存。以上实际库存、潜在库存、隐性库存三项加起来,据笔者估计,全国大中小城市的空置房可能已达到一亿套之多。这是短期内难以消化的。可见,产能过剩,库存严重已经是上下不争的事实。

第二,供需脱节,销售乏力。

尽管近期以来,房地产市场销售已经企稳回升,但分化日趋严重。并不能从根本上解决去库存的问题。以杭州为例,据报载,全市房屋销售好几个月已升至每月一万套以上。但全市库存的空置房不降反升,从过去的15万套已升至17万套以上,最近又回到15万套。这里还不包括房地产企业通过各种手段制造出来的虚假销售现象。它预示着如不采取有效措施,库存现象可能还会更严重。

第三,房价过高,泡沫难消。

我国的房价,与国外比较,实在出奇的高。笔者的亲友在澳大利亚买了第二套房子,80多平方米,生活设施便利,总价为48.5万澳元,折合成人民币也就是200万元左右。与此同时,笔者另一位亲戚,置换了一套80多平方米的房子,地点在杭州上城区,原住房的卖出价与新房的买进价也均在200万元上下。而澳元与人民币的汇率是1︰4.5左右,也就是说,同样面积的房子,杭州房价比悉尼要高4.5倍。这不是泡沫吗?又据今年3月16日《钱江晚报》刊文中,住建部部长陈政高还提出:“稳定部分城市暴涨房价是当前要务。”目前,造房子的原材料如钢材、水泥价格均在明显下降,而房价已经很高了,还要暴涨,这是很不正常的。

对比上世纪80年代的日本,当时日本房价从1985年开始,6年内增长了3倍。随后从1991年开始出现了断崖式下跌。那么,我国是否也会出现类似的崩盘现象呢?我们应该如何避免这种系统性风险呢?在这一工作中,作为律师行业应该为扭转房地产市场不景气做些什么呢?这是我们应该着重探讨的问题。

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(二)

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解决这些问题,主要依靠党和政府主导下的供给侧结构性改革。但是,律师行业也不能置身事外,应该通过创造与改革,强化法律服务职能,更有效地为扭转房地产市场不景气现象,提供更为有力和有效的法律服务。笔者认为,至少有以下几个方面是可以去做的。

第一,拓宽律师在房地产交易的服务范围,实现职能创新。

我国的房地产销售市场,主要是由房屋中介公司和房地产商主导、操作的。这与国外不同。比如,在澳大利亚,人们要买卖房屋,这是中介公司牵线搭桥确定初步意向后,买卖双方均应委托律师办理房屋过户、银行贷款、资金交付等手续。这样做,有助于房产交易的合法性,从源头上杜绝以后因不符合法律而产生的争议和纠纷,因为专业律师的素质显然高于中介公司的房产销售人员。这样做,也有助于交易的公平公正。有效防止中介公司销售人员上下其手,从中谋取私利等情况的发生。这样做,对律师行业来讲,也是一种创新,有助于开拓业务渠道。建议有关部门关注这一设想,通过规范性文件和试点逐步推广去做。

第二,强化对房地产建筑各方的全方位、全过程法律服务,尽快落实在房地产项目立项时就将律师费作为必要的费用列入预算。这样以保证律师及早介入项目,通过调查了解,审查有关资料,对项目进行法律风险评估,有效实现风险防范的目的。项目进入实质性运作阶段,律师负责拟定好合同文件,特别是对项目中专业条款的准确描述和合理把握。在合同履行过程中,律师更应当积极参与,特别是项目施工过程中的签证环节,力争把可能产生的争议与纠纷解决在萌芽状态。

当前,在房地产企业、施工企业案件频发,多为非法吸收公众存款、集资诈骗等,企业负责人锒铛入狱,原始投资的受害人上访,甚至家破人亡。而施工企业也处于垫资难以追回,经营面临困境。如果有律师在当时给予严格把控,这些多可避免。

第三,创建房地产市场的万众创新平台。

我们认为,为了解决房地产市场困境,我们不妨设立一个“房地产市场创新沙龙”,联合房地产律师、投资方、建设方、承包方、房屋中介机构、政府房地产部门的人员共同参加的沙龙,依托省法学会房地产法专业研究会,定期研讨,共商对策,交流情况,集体攻关。这对各个部门的工作都是十分有利的。

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(三)

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打铁还需自身硬,律师要更好第为房地产市场提供法律服务,自身的改革与提高是关键。根据我所目前接触到的问题,有以下几点律师须自律。

第一,律师是为房地产市场提供服务的。为了保持其客观性,律师事务所自身不能经营房地产项目。我国《律师法》第27条规定:“律师事务所不得从事法律服务以外的经营活动。”我省有一个律师事务所违背了这一规定,自筹资金,开发房地产项目,现在是官司缠身,骑虎难下,就是一个现实的教训。

第二,律师是忠实于法律、忠实于事实的法律人。他应该遵守忠诚守信的职业道德。所谓忠诚,是对委托人的忠诚,在服务过程中不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉,忠实地维护委托人的合法权益,绝对不能出卖委托人的利益,或出卖委托人的商业秘密和个人隐私,从中谋取私利。所谓守信,就是只能接受纠纷或者诉讼中一方当事人的委托,不能同时接受双方当事人的委托;更不能接受诉讼另一方当事人的宴请或者好处,这是最起码的职业操守。

第三,律师应该遵循习近平同志最近的重要讲话精神,自始自终与委托人保持“亲”、“清”二字的关系。绝对不能为委托人去做请客送礼等违法违规的事,更不能少给钱就不服务,多给钱就乱服务。维护自身的形象,以获取当事人的尊敬和社会的点赞。

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